Publié le 13 septembre 2026 · 11 min de lecture

Simulateur d'investissement locatif gratuit : comparez 7 régimes fiscaux en quelques minutes

Micro-foncier, LMNP, LMP, SARL de famille ou société à l'IS : le bon régime ne se devine pas, il se calcule. PilotImmo ajoute à ses outils un simulateur gratuit qui compare tous les régimes éligibles sur un même projet, jusqu'à la revente. Voici ce qu'il calcule, comment le lire, et un exemple chiffré.

L'essentiel en 30 secondes

Pourquoi le rendement brut ne suffit pas

Le rendement brut rapporte le loyer au prix d'achat. C'est un bon premier filtre, mais il ne dit rien de l'impôt, du crédit ni de la revente. Or deux investisseurs qui achètent le même appartement, au même prix et avec le même loyer, peuvent obtenir des résultats du simple au double selon le régime fiscal choisi.

Ce choix se fait souvent dès l'achat : location nue ou meublée, en nom propre ou en société. Il est ensuite difficile à défaire. Mieux vaut donc le tester avant de signer.

Le simulateur répond à une question simple : à projet identique, quel régime vous laisse le plus d'argent, et à quel rythme ? Il fait tourner le même bien, le même crédit et les mêmes loyers dans chaque régime éligible, année après année, jusqu'à la revente.

Ce que le simulateur calcule

Pendant la saisie, un panneau « Résumé » affiche en continu les indicateurs clés du projet.

Le rendement locatif suit les mêmes définitions que notre calculateur de rendement.

Sept régimes comparés côte à côte

Les résultats sont présentés par famille. Quand une famille propose une option micro et une option réelle, les deux sont calculées : la meilleure représente la famille, l'autre est signalée comme moins favorable.

Les régimes auxquels le projet n'a pas droit apparaissent sous le panneau, dans la liste « Non calculés », avec la raison. Par exemple, le micro-foncier est écarté au-delà de son plafond, et tout le meublé l'est pour un bien loué nu.

Cinq étapes pour décrire votre projet

1. Le bien : type de location (nue, meublée, local commercial, parking ou bien mixte), ancien ou neuf, prix, travaux et mobilier. Le mois d'acquisition prévisionnel, facultatif, date les années du projet.
2. Le financement : l'apport initial ou le montant du prêt, l'un se déduisant de l'autre. Un second prêt et une subvention peuvent s'ajouter.
3. L'exploitation : les lots et leurs loyers, la vacance locative et les charges (copropriété, taxe foncière, assurances, gestion, provision pour travaux).
4. La sortie : la durée de détention, de 2 à 30 ans, et l'hypothèse de prix de revente.
5. Le profil fiscal : votre tranche marginale d'imposition, les revenus du foyer, le mode de détention en nom propre ou en société, et les options de l'IS.

Chaque champ a une valeur par défaut visible et modifiable : moins de dix champs suffisent pour un premier résultat. Le lien « Plus d'options » ouvre le mode expert : prêt in fine, différé, assurance sur le capital restant dû, indemnités de remboursement anticipé, indexation des loyers et des charges, quote-part du terrain.

Exemple : un T2 meublé à 110 000 €

Voici un projet type, saisi tel quel dans le simulateur :

• un T2 ancien acheté 110 000 €, avec 10 000 € de travaux et 5 000 € de mobilier ;
• 9 792 € de frais de notaire calculés au barème ;
• un apport initial de 20 000 € et un prêt de 114 792 € sur 20 ans à 3,5 % ;
• un loyer de 700 € hors charges et 5 % de vacance ;
• 700 € de taxe foncière, 900 € de charges de copropriété, 400 € de comptabilité et 200 € de CFE par an ;
• une tranche marginale d'imposition de 30 % et une revente au bout de 15 ans.

Le rendement locatif ressort à 6,5 % brut et 5,0 % net de charges. Le simulateur calcule ensuite ceci :

Résultats du simulateur pour le projet décrit ci-dessus, barème 2026.

Ce tableau se lit en quatre temps :

• Le micro-BIC coûte cher ici. Son abattement forfaitaire ne couvre pas les intérêts, les charges et les frais d'achat. Le projet paie entre 2 100 et 2 600 € d'impôt chaque année, soit 34 744 € sur quinze ans.
• Le LMNP réel efface l'impôt pendant quinze ans, grâce aux charges déduites et à l'amortissement. En contrepartie, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente, comme le prévoit la loi de finances pour 2025 : 9 492 € d'impôt. Le simulateur en tient compte.
• La société à l'IS ne paie rien pendant la détention, mais elle est taxée deux fois à la sortie : sur la plus-value calculée à partir de la valeur nette comptable, puis sur le boni de liquidation. Sur un seul bien revendu à quinze ans, le montage ne rattrape pas son retard.
• La SARL de famille donne ici le même résultat que le LMNP réel. Sans gérant affilié, elle suit les mêmes règles de calcul.

Sept onglets pour lire les résultats

• Synthèse : le meilleur régime de chaque famille côte à côte, avec la meilleure valeur de chaque ligne en vert.
• Tous les régimes : le tableau complet, options micro et réelles comprises.
• Année par année : le détail annuel des loyers, des charges, du crédit, de l'impôt et du cash-flow.
• Flux de l'investisseur : les apports, les cash-flows et le cash de sortie, pour voir d'où vient le TRI.
• Sortie : du prix de vente au cash en poche, étape par étape.
• Financement : le plan de financement et l'échéancier de chaque prêt.
• Graphiques : l'évolution du patrimoine et de l'endettement, le cash-flow par régime et le suivi de la trésorerie face aux apports.

Ce que le simulateur ne fait pas

• Il raisonne en montants hors taxes : la TVA n'est pas modélisée.
• Il ne modélise pas les dispositifs spécifiques de réduction d'impôt.
• Il applique les règles fiscales connues à mi-2026 à vos hypothèses de loyers, de charges et de revente.
• Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni une mission d'expertise comptable. Faites valider un projet réel par un professionnel.

Gratuit sans compte, plus complet avec PilotImmo

Dans votre espace, le simulateur se trouve dans le menu Pilotage. Le document PDF reprend les hypothèses, la comparaison des régimes, le détail année par année, la sortie, le financement et les flux. C'est un support prêt à présenter à votre banque ou à votre expert-comptable.

Questions fréquentes

Article à jour au 13 septembre 2026. Les résultats du simulateur reposent sur les règles fiscales connues à mi-2026 et sur les hypothèses saisies.