LMNP ou LMP ? L'arbre de décision fiscal et social
Le passage de loueur « non professionnel » à « professionnel » ne se choisit pas : il se déclenche automatiquement selon vos recettes. Voici l'arbre de décision pour savoir où vous vous situez, et ce que ça change concrètement — côté impôt et côté cotisations sociales, deux logiques à ne pas confondre.
L'essentiel en 30 secondes
Le double seuil qui décide de tout
La bascule LMNP → LMP repose sur l'article 155 du Code général des impôts, et sur deux conditions cumulatives. Il faut que les deux soient vraies pour être LMP ; si une seule ne l'est pas, vous restez LMNP.
- Condition 1 : les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 €.
- Condition 2 : ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC, BNC…).
L'arbre de décision interactif
Répondez aux questions : chaque réponse fait apparaître la suivante, jusqu'à votre résultat fiscal et social.
Version texte de l'arbre de décision :
Étape 1 — Quel type de location votre foyer pratique-t-il ?
On raisonne sur l'ensemble du foyer fiscal (vous et, le cas échéant, votre conjoint), pas sur un seul déclarant.
- Uniquement de la longue durée (bail meublé classique, bail étudiant de 9 mois, bail mobilité de 1 à 10 mois) → Étape 2
- Uniquement de la courte durée (saisonnier, meublé de tourisme, Airbnb) → Étape 2
- Les deux — activité mixte (longue ET courte durée dans le foyer) → Étape 2
Étape 2 — Les recettes meublées totales de votre foyer dépassent-elles 23 000 € par an ?
Loyers acquis TTC, charges comprises, cumulés entre les deux conjoints, toutes locations meublées confondues (courte et longue durée). Année incomplète : annualisez. Les revenus de location nue n'entrent pas dans ce calcul. Cette question détermine le statut fiscal LMNP/LMP.
- Non, 23 000 € ou moins → LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Prélèvements sociaux (18,6 %)
- Oui, plus de 23 000 € → Étape 3
Étape 2 — Les recettes meublées totales de votre foyer dépassent-elles 23 000 € par an ?
Loyers acquis TTC, charges comprises, cumulés entre les deux conjoints, toutes locations meublées confondues (courte et longue durée). Année incomplète : annualisez. Les revenus de location nue n'entrent pas dans ce calcul. Cette question détermine le statut fiscal LMNP/LMP.
- Non, 23 000 € ou moins → LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Prélèvements sociaux (18,6 %)
- Oui, plus de 23 000 € → Étape 3
Étape 2 — Les recettes meublées totales de votre foyer dépassent-elles 23 000 € par an ?
Loyers acquis TTC, charges comprises, cumulés entre les deux conjoints, toutes locations meublées confondues (courte et longue durée). Année incomplète : annualisez. Les revenus de location nue n'entrent pas dans ce calcul. Cette question détermine le statut fiscal LMNP/LMP.
- Non, 23 000 € ou moins → LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Prélèvements sociaux (18,6 %)
- Oui, plus de 23 000 € → Étape 2 bis
Étape 2 bis — Vos recettes de courte durée seules dépassent-elles 23 000 € par an ?
On isole ici les seules locations à une clientèle de passage (meublés de tourisme, saisonnier, Airbnb), sans y ajouter la longue durée. C'est cette question-là qui commande le déclenchement social prévu à l'article L. 611-1 du Code de la sécurité sociale.
- Non, 23 000 € ou moins de courte durée → Étape 3
- Oui, plus de 23 000 € de courte durée → Étape 3
Étape 3 — Ces recettes meublées dépassent-elles les autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions…) ?
On compare les recettes meublées brutes du foyer aux revenus d'activité nets imposables des membres du foyer (salaires après abattement ou frais réels, bénéfices nets…).
- Non, elles sont inférieures ou égales → LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Prélèvements sociaux (18,6 %)
- Oui, elles sont supérieures → LMP — Loueur en Meublé Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer
Étape 3 — Ces recettes meublées dépassent-elles les autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions…) ?
On compare les recettes meublées brutes du foyer aux revenus d'activité nets imposables des membres du foyer (salaires après abattement ou frais réels, bénéfices nets…).
- Non, elles sont inférieures ou égales → LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer
- Oui, elles sont supérieures → LMP — Loueur en Meublé Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer
Étape 3 — Ces recettes meublées dépassent-elles les autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions…) ?
On compare les recettes meublées brutes du foyer aux revenus d'activité nets imposables des membres du foyer (salaires après abattement ou frais réels, bénéfices nets…).
- Non, elles sont inférieures ou égales → LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Situation à faire arbitrer
- Oui, elles sont supérieures → LMP — Loueur en Meublé Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer
Étape 3 — Ces recettes meublées dépassent-elles les autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions…) ?
On compare les recettes meublées brutes du foyer aux revenus d'activité nets imposables des membres du foyer (salaires après abattement ou frais réels, bénéfices nets…).
- Non, elles sont inférieures ou égales → LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer
- Oui, elles sont supérieures → LMP — Loueur en Meublé Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer
Résultats possibles :
- LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Prélèvements sociaux (18,6 %) — Sous le seuil de 23 000 € : vous êtes LMNP et payez les prélèvements sociaux (18,6 %).
- LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Prélèvements sociaux (18,6 %) — Sous 23 000 € de recettes meublées totales : vous restez LMNP et payez les prélèvements sociaux (18,6 %), sans cotisations, même avec de la courte durée.
- LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Prélèvements sociaux (18,6 %) — Sous 23 000 € de recettes meublées totales : vous restez LMNP et payez les prélèvements sociaux (18,6 %), sans cotisations, même avec de la courte durée.
- LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Prélèvements sociaux (18,6 %) — Longue durée, seuil franchi mais recettes inférieures ou égales à vos autres revenus d'activité nets : vous restez LMNP, avec prélèvements sociaux (18,6 %).
- LMP — Loueur en Meublé Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer — Longue durée, les deux conditions réunies : vous basculez en LMP, avec cotisations sociales d'indépendant.
- LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer — Cas contre-intuitif : en courte durée, le seul dépassement de 23 000 € déclenche les cotisations sociales, MÊME si vous restez LMNP au plan fiscal (vos recettes ne dépassent pas vos autres revenus d'activité nets).
- LMP — Loueur en Meublé Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer — Courte durée, seuil franchi ET recettes prépondérantes : LMP au plan fiscal ET cotisations sociales. Le cumul le plus lourd.
- LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer — Vos recettes de courte durée dépassent à elles seules 23 000 € : l'assujettissement aux cotisations est acquis. Reste une question ouverte, celle de l'assiette : l'URSSAF tend à y inclure aussi vos loyers de longue durée, une globalisation contestée au regard du texte. À faire arbitrer. Vous restez toutefois LMNP au plan fiscal.
- LMP — Loueur en Meublé Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer — Vos recettes de courte durée dépassent à elles seules 23 000 € : l'assujettissement aux cotisations est acquis. Reste une question ouverte, celle de l'assiette : l'URSSAF tend à y inclure aussi vos loyers de longue durée, une globalisation contestée au regard du texte. À faire arbitrer. Vous êtes par ailleurs LMP au plan fiscal (seuil franchi et recettes prépondérantes).
- LMP — Loueur en Meublé Professionnel · Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer — Vos recettes de courte durée restent sous 23 000 €, mais le total meublé dépasse le seuil et est prépondérant : vous êtes LMP au plan fiscal, ce qui entraîne en principe l'affiliation et les cotisations sociales.
- LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel · Situation à faire arbitrer — Zone grise : votre courte durée reste sous 23 000 €, mais le total de vos recettes meublées dépasse le seuil sans être prépondérant. La lettre de l'article L. 611-1 ne vise que les logements loués à une clientèle de passage — vous ne seriez donc pas assujetti. Mais une lecture URSSAF plus sévère globalise toutes les recettes meublées du foyer dès qu'il y a de la courte durée. Cette position est discutée : faites valider votre situation avant de conclure.
Ce que recouvrent ces statuts :
- LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel : Plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention), avec réintégration des amortissements depuis le 15/02/2025 ; pas d'imputation sur le revenu global.
- LMP — Loueur en Meublé Professionnel : Imputation des déficits sur le revenu global, plus-values professionnelles, exonération d'IFI possible mais soumise à ses propres conditions.
- Prélèvements sociaux (18,6 %) : CSG-CRDS et prélèvement de solidarité sur le bénéfice imposable, faute d'affiliation au titre de l'activité. Pas de cotisations d'indépendant.
- Cotisations sociales — régime et assiette à déterminer : Régime réel des indépendants, régime général sur option ou micro-social selon la nature de l'activité et les seuils applicables. Les cotisations minimales concernent principalement le régime réel des indépendants.
- Situation à faire arbitrer : Selon la lecture retenue, vous relevez des seuls prélèvements sociaux (18,6 %) ou des cotisations d'indépendant. Un avis professionnel est ici nécessaire.
Ce qui change côté fiscal (impôt sur le revenu)
Premier point à comprendre : LMNP et LMP relèvent tous deux des BIC et peuvent, l'un comme l'autre, être au micro-BIC ou au réel. Le choix du régime (et l'amortissement) n'est donc pas ce qui distingue les deux statuts. Les vraies différences fiscales sont ailleurs :
L'imputation des déficits
En LMNP, un déficit (hors amortissement) ne s'impute que sur des bénéfices de même nature — d'autres revenus de location meublée non professionnelle — et se reporte pendant 10 ans. En LMP, le déficit s'impute sur le revenu global du foyer (salaires compris), ce qui peut réduire fortement l'impôt les premières années.
La plus-value à la revente
En LMNP, la vente relève toujours des plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention, exonération progressive). Mais depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements afférents à l'immeuble cédé, déduits au réel, viennent en principe minorer le prix d'acquisition : ils gonflent donc mécaniquement la plus-value imposable. La règle vise les amortissements pratiqués depuis l'achat, même antérieurs à 2025 — mais elle porte sur l'immeuble, pas sur le mobilier. En LMP, la vente relève des plus-values professionnelles, plus complexes, mais avec des dispositifs d'exonération possibles selon la durée d'activité et le niveau de recettes.
L'IFI
Les biens loués peuvent être exonérés d'IFI au titre des biens professionnels, alors qu'ils restent en principe imposables en LMNP. Attention : cette exonération n'est pas automatique avec le statut LMP — elle obéit à ses propres conditions, notamment plus de 23 000 € de recettes et un bénéfice net représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. Être LMP au sens de l'impôt sur le revenu ne suffit donc pas : c'est un point à examiner à part pour les patrimoines concernés par cet impôt.
Ce qui change côté social (le point le plus coûteux)
C'est la différence la plus lourde financièrement, et la plus mal comprise. Il faut distinguer deux choses qui portent des noms proches mais n'ont rien à voir :
- Les prélèvements sociaux (CSG-CRDS…) : les bénéfices LMNP y sont soumis au taux de 18,6 % depuis la LFSS 2026 (contre 17,2 % auparavant) lorsqu'ils ne sont pas déjà soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus d'activité — c'est-à-dire tant que le loueur n'est pas affilié socialement au titre de son activité.
- Les cotisations sociales : c'est ce dont relève en principe le LMP. Leur assiette et leur mode de calcul dépendent du régime applicable ; au régime réel des travailleurs indépendants, des cotisations minimales peuvent subsister même en l'absence de bénéfice.
La location courte durée : des cotisations dès 23 000 €, même en LMNP
C'est la spécificité la plus mal connue, et la plus lourde de conséquences. Pour la location meublée de longue durée, les cotisations sociales ne se déclenchent qu'au passage en LMP — donc seulement si les deux conditions (23 000 € et recettes > autres revenus) sont réunies. Pour la location de courte durée (meublés de tourisme, type Airbnb, séjours à la nuitée, semaine ou mois), la règle est différente : le seul dépassement de 23 000 € de recettes suffit à rendre le loueur redevable de cotisations sociales — même s'il reste LMNP au plan fiscal. Le texte vise précisément les logements loués à une clientèle de passage.
Concrètement, au-delà de ce seuil, vous devez vous affilier. Selon la nature de la location et le montant des recettes, vous relevez du régime réel des travailleurs indépendants ou pouvez, dans certains cas, opter pour le régime général ou le micro-social. Ces trois possibilités ne sont pas systématiquement ouvertes : l'option pour le régime général vise essentiellement la courte durée éligible, et n'est ouverte ni à la location meublée de longue durée ni aux chambres d'hôtes.
Régimes sociaux ouverts au loueur affilié, selon la nature de la location (situation 2026).
| Nature de la location | Régimes sociaux ouverts | Assiette et taux |
|---|---|---|
| Longue durée (résidence principale du locataire) | Régime réel des indépendants ; micro-social sous conditions. Pas d'option pour le régime général. | Réel : revenu brut social après abattement de 26 % (souvent cité entre 30 et 40 % du bénéfice), cotisations minimales possibles. Micro-social : 21,2 % des recettes. |
| Meublé de tourisme classé | Régime réel des indépendants ; option régime général ; micro-social. | Réel : idem ci-dessus. Régime général : recettes après abattement de 87 %. Micro-social : 6 % des recettes. |
| Meublé de tourisme non classé | Régime réel des indépendants ; option régime général. Micro-social exclu depuis le 1er janvier 2026. | Réel : idem ci-dessus. Régime général : recettes après abattement de 60 %. |
| Chambres d'hôtes | Règles d'affiliation spécifiques, hors du raisonnement fondé sur les 23 000 € décrit ici. | Micro-social au taux de 21,2 % lorsqu'il s'applique. |
L'option pour le régime général est ouverte tant que les recettes de l'activité ne dépassent pas le seuil social de 83 600 € en 2026 (article L. 311-3, 35° du Code de la sécurité sociale, qui renvoie au seuil de l'article 102 ter du CGI). Le régime réel reste le régime de droit commun : il s'applique dès lors que vous ne pouvez pas — ou ne souhaitez pas — relever de l'une des deux autres voies.
L'amortissement peut réduire les cotisations au réel, sans supprimer le minimum
Une idée reçue circule : l'amortissement effacerait l'impôt mais serait « sans effet » sur les cotisations. C'est inexact au régime réel. Depuis la réforme 2026, l'assiette sociale part des recettes diminuées des charges comptables admises en déduction fiscale — amortissements déductibles compris — avant l'abattement forfaitaire de 26 %. Amortir réduit donc bien l'assiette des cotisations.
Le comparatif complet LMNP / LMP
Principales différences entre les deux statuts (situation 2026).
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Condition | Recettes ≤ 23 000 € OU ≤ autres revenus d'activité | Recettes > 23 000 € ET > autres revenus d'activité |
| Régime d'imposition | BIC (micro-BIC ou réel) | BIC (micro-BIC ou réel) |
| Amortissement | Oui (au réel) | Oui (au réel) |
| Imputation des déficits | Sur revenus meublés, report 10 ans | Sur le revenu global du foyer |
| Prélèvements / cotisations | Prélèvements sociaux de 18,6 % si aucune affiliation sociale — mais cotisations en courte durée au-delà de 23 000 €, malgré le statut fiscal LMNP | Cotisations sociales en principe, régime et assiette à déterminer (réel des indépendants, régime général sur option ou micro-social selon les cas) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, mais amortissements de l'immeuble réintégrés depuis le 15/02/2025, sauf résidences exclues par l'article 150 VB du CGI | Régime professionnel |
| IFI | Bien imposable en principe | Exonération possible, sous conditions propres (non automatique) |
Questions fréquentes
Le seuil de 23 000 €, c'est du brut ou du net ?
Du brut. On retient les loyers acquis sur l'année, TTC et charges comprises — et non les seules sommes effectivement encaissées —, avant toute déduction de charges ou d'amortissement. Vos amortissements peuvent donc ramener votre bénéfice à zéro sans changer votre statut : le statut se juge sur les recettes, le résultat sur le bénéfice. En revanche, la seconde condition compare ces recettes brutes à vos revenus d'activité nets imposables.
J'ai démarré mon activité en cours d'année : comment se calcule le seuil ?
Les recettes sont ramenées à douze mois pour apprécier les 23 000 €, à compter de la date d'acquisition du logement (ou de son achèvement s'il est construit). Un loueur qui démarre en septembre et encaisse 9 000 € sur quatre mois est ainsi réputé réaliser 27 000 € annualisés : le seuil est franchi, même si le montant réellement perçu est bien inférieur. C'est un piège classique de la première année. Symétriquement, l'annualisation ne joue à la sortie qu'en cas de cessation totale de l'activité meublée du foyer.
Je choisis d'être LMNP ou LMP ?
Non, c'est automatique. Dès que les deux conditions sont réunies, vous êtes LMP de plein droit, que vous le vouliez ou non. À l'inverse, si vos recettes repassent sous le seuil ou sous vos autres revenus, vous redevenez LMNP.
Passer LMP une année, est-ce définitif ?
Non pour le statut fiscal, qui se réapprécie chaque année. Attention toutefois côté social : selon la position de l'URSSAF, l'affiliation déclenchée une année peut avoir des effets durables. C'est un point à vérifier précisément selon votre cas.
Les revenus de ma location nue comptent-ils dans le seuil ?
Non. Seules les recettes de location meublée entrent dans le calcul du seuil de 23 000 €. Vos revenus fonciers (location nue) sont exclus de cette appréciation.
Je fais du Airbnb et je reste LMNP : puis-je vraiment devoir des cotisations ?
Oui. En location de courte durée, le seul dépassement de 23 000 € de recettes déclenche l'affiliation et les cotisations sociales, même si vous restez LMNP au plan fiscal. Contrairement à la longue durée, on n'attend pas que vos loyers dépassent vos autres revenus. C'est la principale source de mauvaises surprises pour les loueurs saisonniers.
Je fais de la longue ET de la courte durée : comment s'apprécient les 23 000 € ?
Il faut distinguer deux calculs. Pour le statut fiscal LMNP/LMP, on additionne toutes les recettes meublées du foyer, courte et longue durée confondues. Pour le déclenchement social, le texte ne vise que les logements loués à une clientèle de passage : ce sont donc les recettes de courte durée qu'il faudrait isoler. La doctrine URSSAF a toutefois varié et une lecture plus sévère globalise l'ensemble des recettes. Si votre courte durée reste sous 23 000 € mais que le total dépasse le seuil, faites arbitrer votre cas : la réponse n'est pas aujourd'hui certaine.