Publié le 10 septembre 2026 · 8 min de lecture

Taxe de 3 % sur les immeubles : ce que la loi du 25 juin 2026 change pour vos SCI

Fini l'exonération par simple engagement de communication : pour échapper à la taxe de 3 %, une société devra déclarer chaque année ses immeubles et ses associés. La réforme est déjà en vigueur, sans décret à attendre. Voici qui est vraiment concerné, à partir de quand, et quoi faire avant le 15 mai 2027.

L'essentiel en 30 secondes

La taxe de 3 %, en deux mots

La taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles, souvent appelée TVVI, est prévue à l'article 990 D du code général des impôts. Elle vise les entités juridiques (sociétés, fiducies, trusts…), françaises ou étrangères, qui détiennent des immeubles en France au 1er janvier, directement ou par l'intermédiaire d'autres sociétés.

Son montant est lourd : 3 % de la valeur vénale des biens, chaque année, sans déduction des emprunts. Elle n'est pas non plus déductible de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.

Son but n'est pas de taxer les SCI familiales, mais de dissuader l'anonymat : une société qui dit à l'administration qui se cache derrière elle est exonérée. Tout l'enjeu est donc de savoir comment on le lui dit. C'est précisément ce que la réforme change.

Ce qui change avec la loi du 25 juin 2026

Avant : déclarer, ou s'engager à répondre

Jusqu'ici, une société ayant son siège en France, dans l'Union européenne ou dans un pays lié à la France par une convention d'assistance administrative avait deux voies pour être exonérée :

1. Déclarer chaque année ses immeubles et ses associés sur la déclaration n° 2746-SD, avant le 15 mai.
2. Prendre l'engagement, une fois pour toutes, de communiquer ces informations si l'administration les lui demandait. Un simple document signé sur l'honneur suffisait.

La seconde voie était évidemment la plus confortable. Beaucoup de sociétés l'ont utilisée, parfois dès leur création, puis l'ont oubliée. La Cour de cassation a d'ailleurs rappelé en avril 2026 que les deux voies sont exclusives l'une de l'autre, ce qui a nourri les contentieux.

Après : la déclaration annuelle devient la seule voie

L'article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 supprime l'engagement. Pour être exonérée, une société doit désormais déclarer spontanément, chaque année au plus tard le 15 mai :

• la situation, la consistance et la valeur des immeubles détenus au 1er janvier ;
• l'identité et l'adresse de tous les associés qui détiennent plus de 1 % des parts ;
• le nombre de parts détenues par chacun d'eux.

Si la société ne connaît pas tous ses associés, elle peut déclarer ceux qu'elle connaît : l'exonération est alors partielle, au prorata des parts déclarées.

Nouveau : un représentant en France pour les entités étrangères

La loi crée un article 990 FA. Une entité soumise à l'obligation déclarative qui n'a pas d'établissement stable en France doit désigner, dans sa déclaration, une personne domiciliée ou établie en France. Cette personne reçoit en son nom les courriers, les pièces de procédure et les notifications liés au contrôle de la taxe.

À défaut, l'administration peut adresser ces actes à la société la plus proche des immeubles dans la chaîne de détention, même si celle-ci est exonérée. Concrètement, une SCI française détenue par une holding étrangère peut recevoir les notifications destinées à sa mère.

Êtes-vous concerné ? Le tableau par profil

Le cas des SCI à l'IR

Une SCI à l'impôt sur le revenu dépose chaque année la déclaration n° 2072, qui liste déjà ses associés. L'administration considère depuis longtemps que ce dépôt vaut déclaration : la SCI est exonérée sans avoir à déposer la 2746, à condition de respecter ses obligations déclaratives.

Cette dispense ne figure pas dans la loi. Elle vient de la doctrine administrative, qui reste publiée et opposable. Rien n'indique qu'elle sera remise en cause, mais c'est un point à surveiller lors de la mise à jour des commentaires officiels. En revanche, une SCI qui oublie sa 2072 ou qui la dépose sans la liste complète de ses associés se met en danger dès aujourd'hui.

Le cas des SCI à l'IS

C'est la catégorie qui mérite le plus d'attention. Une SCI à l'impôt sur les sociétés dépose une déclaration de résultats n° 2065, qui ne dispense pas de la taxe de 3 %. Pour être exonérée, elle doit déclarer ses immeubles et ses associés sur la 2746-SD.

Beaucoup de SCI à l'IS ne l'ont jamais fait, parfois parce qu'un engagement avait été signé à leur création, parfois par simple méconnaissance. À partir de 2027, seule la déclaration annuelle protège.

Ce que vous devez faire, étape par étape

1. Faites l'inventaire de vos structures : SCI, sociétés, holdings, avec pour chacune son régime (IR ou IS) et le pays de son siège.
2. Pour chaque SCI à l'IR, vérifiez que la 2072 est déposée tous les ans et qu'elle mentionne l'identité et l'adresse de tous les associés.
3. Pour chaque société à l'IS, vérifiez si une 2746-SD a été déposée ces dernières années, ou si la société s'appuyait sur un engagement.
4. Documentez la valeur vénale de chaque bien au 1er janvier 2027 : c'est elle qu'il faudra déclarer.
5. Programmez la télédéclaration de la 2746-SD avant le 15 mai 2027, puis chaque année.
6. Pour une structure étrangère, désignez un représentant fiscalement établi en France dans la déclaration.
7. Si des déclarations ont manqué les années passées, faites le point avec votre expert-comptable avant tout contrôle.

Article à jour au 10 septembre 2026. Textes de référence : articles 990 D à 990 G du code général des impôts, dans leur rédaction issue de l'article 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales. Cet article est une information générale et ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel.

Questions fréquentes